Консалтинговая компания

    Вы здесь:

    • Вы здесь:
    • Главная > Блоги > Блог admin > Что понимать под объектом учета у застройщика при осуществлении им долевого строительства: жилой дом или отдельное помещение в жилом доме

Что понимать под объектом учета у застройщика при осуществлении им долевого строительства: жилой дом или отдельное помещение в жилом доме

Что понимать под объектом учета у застройщика при осуществлении им долевого строительства: жилой дом или отдельное помещение в жилом доме

Что понимать под объектом учета у застройщика при осуществлении им долевого строительства: жилой дом или отдельное помещение в жилом доме В настоящем информационном письме представлено мнение компании «АЛиСАН» о порядке определения экономии целевого финансирования (перерасхода целевых средств) для целей исчисления налогов (налога на добавленную стоимость (НДС) , налога на прибыль организаций) при осуществлении строительства объектов недвижимости, в частности, многоквартирных домов с встроено-пристроенными нежилыми помещениями в рамках договоров участия в долевом строительстве. Действующим налоговым законодательством не установлено, в каком порядке следует исчислять экономию и (или) перерасход средств целевого финансирования: в целом по жилому дому (далее объект недвижимости) или по каждому отдельному помещению в жилом доме (далее объект долевого участия). Позиция Минфина РФ по данному вопросу неоднозначна. По мнению Минфина РФ, изложенному в письмах от 05.08.2013 года №03-03-06/1/31306, от 11.10.2012 года №03-07-10/27, от 03.02.2012 года №03-03-06/1/62, от 16.09.2011 года №03-03-06/1/554, застройщик в рамках строительства одного объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли вправе определять экономию или перерасход средств целевого финансирования в целом по объекту недвижимости. Данное мнение Минфина РФ основано на следующем. Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года №214-ФЗ (далее Федеральный закон РФ №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Статьей 2 Федерального закона РФ №214-ФЗ установлено, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В соответствии со статьей 18 Федерального закона РФ №214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Следовательно, по мнению Минфина РФ, заключая отдельные договоры долевого участия и получая денежные средства от участников долевого строительства, застройщик вправе использовать полученные денежные средства для строительства объекта недвижимости в целом, а не отдельно каждого помещения в объекте долевого строительства. Соответственно, финансовый результат может быть достоверно определен только после подписания актов приема-передачи со всеми участниками долевого строительства. Аналогичной позиции придерживаются эксперты в области права и налогового законодательства, признавая, что для целей исчисления налогов (НДС и налога на прибыль организаций) экономию (перерасход) средств целевого финансирования следует определять в целом по объекту недвижимости. По мнению экспертов и специалистов в области права, финансовый результат в виде экономии или перерасхода средств целевого финансирования может быть определен только после выполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства: то есть после окончания строительства объекта недвижимости и, соответственно, после подписания актов-приема передачи объектов долевого строительства со всеми участниками долевого строительства. В тоже время в письмах от 07.02.2011 года №03-03-06/1/77, №03-03-06/1/75, от 26.10.2011 года №03-07-10/17 Минфин РФ напротив указывает, что моментом определения финансового результата при строительстве объектов в рамках заключенных договоров долевого участия является дата передачи объекта долевого строительства и подписания сторонами акта приема-передачи, что равнозначно исчислению налоговой базы по каждому объекту долевого участия (каждому помещению), так как каждый объект долевого участия передается участнику долевого строительства по отдельному акту приема-передачи. Учитывая отсутствие законодательно установленного порядка определения экономии и перерасхода средств целевого финансирования, учитывая неоднозначную позицию Минфина РФ по данному вопросу, по мнению компании «АЛиСАН», наиболее безопасным является исчисление экономии (перерасхода) средств целевого финансирования для целей исчисления налогов (НДС, налог на прибыль организаций) по каждому объекту долевого участия: квартире, нежилому помещению в объекте недвижимости. В связи с тем, что действующим законодательством не установлен порядок определения экономии (перерасхода) средств целевого финансирования рекомендуем установить избранный порядок исчисления экономии (перерасхода) средств целевого финансирования в учетной политике для целей налогового учета или ином локально-нормативном акте налогоплательщика. Также является целесообразным закрепить в учетной политике для целей бухгалтерского учета избранный налогоплательщиком порядок исчисления экономии (перерасхода) средств целевого финансирования: в целом по объекту недвижимости (жилому дому) либо по каждому, отдельному помещению. В случае исчисления налогоплательщиком экономии (перерасхода) средств целевого финансирования в целом по объекту недвижимости доход в виде экономии будет отражаться на дату подписания акта-приема передачи последнего объекта долевого участия (последней квартиры, нежилого помещения в объекте недвижимости). А в случае исчисления налогоплательщиком экономии (перерасхода) средств целевого финансирования по каждому объекту долевого участия доход в виде экономии будет отражаться на дату подписания каждого акта-приема передачи объекта долевого участия с участником долевого строительства. По мнению компании «АЛиСАН», исчисление в бухгалтерском учете экономии (перерасхода) средств целевого финансирования по каждому, отдельному объекту долевого участия является наиболее целесообразным, так как позволяет отражать доход (убыток) от операций по передаче объектов долевого участия (квартиры, нежилого помещения в объекте недвижимости) в момент совершения каждой операции, а не после передачи последнего объекта долевого участия.

Дата размещения информации на сайте ООО «АЛиСАН» – 27.06.2016 года.